Statut des baux commerciaux – articles L145-1 et suivants du Code de commerce
Locaux à usage exclusif de bureaux – durée de neuf années
Le bail en bref
| Locaux | {{adresse_locaux}} — environ {{surface_locaux}} |
|---|---|
| Destination | {{activite_commerciale}} |
| Durée | du {{date_debut_bail}} au {{date_fin_bail}} |
| Loyer annuel | {{loyer_annuel_ht}} HT, soit {{loyer_ttc}} TTC |
| Indexation | ILAT — indice de base : {{trimestre_indice}} {{annee_indice}} ({{valeur_indice}}) |
| Provision sur charges | {{provision_charges_trimestrielle}} HT par trimestre |
| Dépôt de garantie | {{depot_garantie}} |
Récapitulatif établi à titre informatif ; en cas de divergence, les stipulations des articles ci-après prévalent.
Le Bailleur
{{nom_bailleur}},
représenté par son mandataire, {{nom_mandataire}}, dûment habilité aux fins des présentes,
ci-après « le Bailleur »,
D’UNE PART,
ET
Le Preneur
{{nom_preneur}},
ci-après « le Preneur »,
D’AUTRE PART,
Le Bailleur et le Preneur sont ci-après dénommés ensemble « les Parties ».
1.1. Le Bailleur donne à bail commercial au Preneur, qui accepte, les locaux désignés à l’article 2, aux charges, clauses et conditions ci-après.
1.2. Le présent bail est soumis aux articles L145-1 et suivants et R145-1 et suivants du Code de commerce (statut des baux commerciaux), ainsi qu’aux dispositions du Code civil qui ne leur sont pas contraires.
1.3. Les Parties entendent soumettre expressément le présent bail au statut des baux commerciaux, y compris dans l’hypothèse où le Preneur ne remplirait pas l’ensemble des conditions d’application de plein droit de ce statut.
1.4. Toute stipulation du présent bail qui contreviendrait à une disposition d’ordre public de ce statut serait réputée non écrite, sans que la validité des autres stipulations en soit affectée.
2.1. Les locaux loués sont situés : {{adresse_locaux}}.
2.2. Ils comprennent : {{description_locaux}}
2.3. Leur surface est d’environ {{surface_locaux}}. Cette surface est indiquée à titre de simple renseignement ; une différence, en plus ou en moins, ne pourra justifier ni augmentation ni diminution du loyer.
2.4. Le Preneur déclare bien connaître les locaux pour les avoir visités. Il les prend dans l’état constaté par l’état des lieux d’entrée prévu à l’article 13, sans préjudice de l’obligation de délivrance qui incombe au Bailleur en application de l’article 1719 du Code civil.
3.1. Les locaux sont loués à usage exclusif de bureaux, pour l’exercice de l’activité suivante : {{activite_commerciale}}. Toute activité de vente de marchandises au détail, de stockage ou d’entreposage est exclue ; le Preneur pourra recevoir sa clientèle et ses partenaires dans les locaux.
3.2. Le Preneur ne pourra exercer dans les locaux aucune autre activité, sous réserve de la faculté d’adjoindre des activités connexes ou complémentaires et de la déspécialisation, dans les conditions prévues aux articles L145-47 à L145-55 du Code de commerce.
3.3. Le Bailleur déclare que la destination ci-dessus n’est contraire à aucune stipulation du règlement de copropriété ou de tout autre acte qui le lie. Le Preneur fera son affaire personnelle de l’obtention et du maintien des autorisations administratives propres à l’exercice de son activité.
3.4. Le Preneur est autorisé à déclarer l’adresse des locaux comme siège social et/ou comme adresse de son établissement auprès du guichet unique électronique des formalités d’entreprises et du registre du commerce et des sociétés. Le présent bail vaut justificatif de la jouissance des locaux.
3.5. Le Preneur pourra apposer, à l’entrée de l’immeuble et des locaux, une plaque ou une signalétique conforme aux usages de l’immeuble, à ses frais et sous réserve des autorisations requises. Il la retirera en fin de bail et remettra les supports en état.
4.1. Le présent bail est consenti pour une durée de neuf (9) années entières et consécutives, qui commenceront à courir le {{date_debut_bail}} pour se terminer le {{date_fin_bail}}.
4.2. Faculté de résiliation triennale du Preneur. Conformément à l’article L145-4 du Code de commerce, le Preneur aura la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
4.3. Le Bailleur ne pourra donner congé à l’expiration d’une période triennale que s’il entend invoquer les dispositions des articles L145-18, L145-21, L145-23-1 et L145-24 du Code de commerce, dans les formes et délais prévus à l’article L145-9 du même code.
4.4. Le Preneur bénéficie, le cas échéant, de la faculté de donner congé prévue par l’article L145-4 du Code de commerce en cas de départ à la retraite ou d’admission au bénéfice d’une pension d’invalidité, dans les conditions fixées par ce texte.
4.5. Fin du bail. Conformément à l’article L145-9 du Code de commerce, le présent bail ne cessera que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement, dans les formes prévues par ce texte et par l’article L145-10. À défaut, il se prolongera tacitement au-delà du terme fixé.
5.1. Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de {{loyer_annuel_ht}} hors taxes et hors charges.
5.2. Taxe sur la valeur ajoutée. Le Bailleur déclare avoir opté pour l’assujettissement des loyers à la taxe sur la valeur ajoutée en application de l’article 260, 2° du Code général des impôts. Le loyer sera en conséquence majoré de la TVA au taux en vigueur, soit {{taux_tva}} à la date des présentes, ce qui porte le loyer annuel à {{loyer_ttc}} toutes taxes comprises.
5.3. Paiement. Le loyer est payable trimestriellement et d’avance, les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année, par virement ou par prélèvement sur le compte désigné par le Bailleur. Le premier terme sera calculé prorata temporis à compter de la date de prise d’effet du bail.
5.4. Toute somme non payée à son échéance portera intérêt au taux légal à compter d’une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, sans préjudice de l’application de l’article 15.
6.1. Le loyer sera indexé de plein droit chaque année, à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, la première indexation intervenant le {{date_premiere_revision}}, en fonction de la variation de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) publié trimestriellement par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).
6.2. L’indice de base est l’indice du {{trimestre_indice}} {{annee_indice}}, soit {{valeur_indice}}. L’indice de comparaison est l’indice du même trimestre de l’année suivante. Pour chaque indexation ultérieure, l’indice de base sera l’indice de comparaison ayant servi à l’indexation précédente, de sorte que la période de variation de l’indice soit toujours égale à la durée écoulée entre deux indexations, conformément à l’article L112-1 du Code monétaire et financier.
6.3. Le loyer indexé est égal au loyer en vigueur multiplié par le rapport entre l’indice de comparaison et l’indice de base. La présente clause joue à la hausse comme à la baisse.
6.4. Si l’indice de comparaison n’est pas publié à la date d’indexation, le loyer continuera d’être payé sur la base du dernier loyer exigible et sera régularisé dès la publication de l’indice. En cas de disparition de l’indice, il sera fait application de l’indice officiellement désigné pour le remplacer, avec le coefficient de raccordement publié ; à défaut, les Parties conviendront d’un indice de substitution ou, faute d’accord, celui-ci sera fixé par un expert désigné à la requête de la Partie la plus diligente par le président du tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux.
6.5. La présente clause d’échelle mobile ne fait pas obstacle à l’application des articles L145-37 à L145-39 du Code de commerce relatifs à la révision du loyer.
7.1. Inventaire. Conformément à l’article L145-40-2 du Code de commerce, l’inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au présent bail, comportant l’indication de leur répartition entre le Bailleur et le Preneur, figure en annexe. Seules les catégories qui y sont mentionnées pourront être refacturées au Preneur.
7.2. Charges non imputables. Conformément à l’article R145-35 du Code de commerce, ne peuvent pas être imputés au Preneur, et restent à la charge du Bailleur :
7.3. Impôts et taxes remboursés par le Preneur. Dans la limite de l’inventaire annexé et de l’article R145-35, le Preneur remboursera au Bailleur : {{nature_taxes}}. Le Preneur acquittera directement ses propres impôts, contributions et taxes, notamment ceux afférents à son activité.
7.4. Provisions et régularisation. Le Preneur versera, en même temps que chaque terme de loyer, une provision sur charges, impôts et taxes de {{provision_charges_trimestrielle}} hors taxes par trimestre. Le Bailleur adressera au Preneur un état récapitulatif annuel au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour un immeuble en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété, conformément à l’article R145-36 du Code de commerce. Les justificatifs seront tenus à la disposition du Preneur. La régularisation interviendra avec le terme suivant l’envoi de cet état ; la provision pourra être ajustée en conséquence.
7.5. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, la répartition des charges et du coût des travaux entre les locataires est fonction de la surface exploitée, conformément à l’article L145-40-2 du Code de commerce. En cours de bail, le Bailleur informera le Preneur de tout élément susceptible de modifier cette répartition.
8.1. Travaux à la charge du Bailleur. Le Bailleur supportera les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil, les travaux de remise en état liés à la vétusté et de mise en conformité lorsqu’ils relèvent de ces grosses réparations, ainsi que les travaux nécessaires pour assurer le clos et le couvert.
8.2. Travaux à la charge du Preneur. Le Preneur entretiendra les locaux en bon état de réparations locatives et d’entretien courant pendant toute la durée du bail. Il supportera les travaux de mise en conformité rendus nécessaires par la nature spécifique de son activité ou de ses aménagements, à l’exclusion de ceux qui relèvent de l’article 8.1. Il entretiendra et maintiendra en bon état de fonctionnement les installations et équipements propres aux locaux (cloisonnements, câblages et installations techniques qu’il aura posés).
8.3. État prévisionnel des travaux. Conformément à l’article L145-40-2 du Code de commerce, le Bailleur communique au Preneur, lors de la conclusion du bail puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel, ainsi qu’un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. L’état prévisionnel établi à la signature figure en annexe.
8.4. Travaux du Preneur. Le Preneur pourra réaliser les aménagements nécessaires à son activité. Les travaux affectant le gros œuvre, la structure, les façades, les réseaux ou les parties communes ne pourront être exécutés qu’avec l’autorisation préalable et écrite du Bailleur. Tous les travaux seront réalisés aux frais et risques du Preneur, dans le respect de la réglementation et des règles de l’art.
8.5. Accession. Les travaux, embellissements et améliorations réalisés par le Preneur resteront, en fin de jouissance, la propriété du Bailleur sans que le Preneur puisse prétendre à aucune indemnité, à moins que le Bailleur ne demande la remise des locaux en leur état initial pour les travaux réalisés sans son autorisation.
8.6. Travaux du Bailleur. Le Preneur souffrira l’exécution des réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu’à la fin du bail, dans les conditions de l’article 1724 du Code civil.
9.1. Le Preneur usera des locaux raisonnablement et conformément à leur destination, en application de l’article 1728 du Code civil. Il occupera les locaux de manière effective pour les besoins de son activité.
9.2. Le Preneur se conformera au règlement de copropriété ou au règlement intérieur de l’immeuble, s’il en existe un, dont il reconnaît avoir reçu copie, ainsi qu’aux lois et règlements applicables à son activité. Il veillera à ne causer aucun trouble de voisinage.
9.3. Le Preneur laissera le Bailleur ou son représentant visiter les locaux, après un préavis raisonnable et aux heures ouvrables, pour s’assurer de leur état ou y faire exécuter des travaux et, pendant les six derniers mois du bail ou en cas de projet de vente, pour les faire visiter.
10.1. Le Preneur assurera auprès d’une compagnie notoirement solvable, pendant toute la durée du bail : ses risques locatifs (notamment incendie, explosion et dégâts des eaux), le recours des voisins et des tiers, sa responsabilité civile d’exploitation, ainsi que ses biens, agencements et marchandises. Il justifiera de ces assurances lors de l’entrée dans les lieux, puis à première demande du Bailleur.
10.2. Le Bailleur assurera l’immeuble en sa qualité de propriétaire. La prime correspondante ne pourra être refacturée au Preneur que si elle figure à l’inventaire annexé et dans la limite qui y est prévue.
11.1. Cession. Le Preneur ne pourra céder son droit au bail qu’à l’acquéreur de son fonds de commerce, ou avec l’accord préalable et écrit du Bailleur. Conformément à l’article L145-16 du Code de commerce, aucune stipulation ne peut interdire la cession du bail à l’acquéreur du fonds, ni faire obstacle aux opérations de fusion, de scission, de transmission universelle de patrimoine ou d’apport partiel d’actif visées par ce texte.
11.2. Toute cession sera constatée par écrit. Elle sera rendue opposable au Bailleur par sa signification ou par son intervention à l’acte, et une copie lui en sera remise sans frais.
11.3. Garantie du cédant. Le cédant restera garant solidaire du cessionnaire pour le paiement du loyer et l’exécution des conditions du bail, pendant une durée de trois ans à compter de la cession, conformément à l’article L145-16-2 du Code de commerce. Le Bailleur informera le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée, conformément à l’article L145-16-1 du même code.
11.4. Sous-location. Toute sous-location, totale ou partielle, est interdite sauf accord préalable et écrit du Bailleur. En cas d’autorisation, le Bailleur sera appelé à concourir à l’acte, conformément à l’article L145-31 du Code de commerce.
11.5. Location-gérance. La mise en location-gérance du fonds exploité dans les locaux est régie par les articles L144-1 et suivants du Code de commerce ; le Preneur en informera préalablement le Bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
12.1. Conformément à l’article L145-46-1 du Code de commerce, si le Bailleur envisage de vendre les locaux, il en informe le Preneur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification, qui indique le prix et les conditions de la vente envisagée, vaut offre de vente au profit du Preneur.
12.2. Le Preneur dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, il dispose d’un délai de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse pour la réalisation de la vente, porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt.
12.3. Si le Bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, il doit, dans les conditions prévues par ce texte, notifier ces nouvelles conditions au Preneur. Ce droit de préférence ne s’applique pas dans les cas exclus par l’article L145-46-1.
13.1. Conformément à l’article L145-40-1 du Code de commerce, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les Parties, ou par un tiers mandaté par elles, lors de la prise de possession des locaux, lors de toute cession du droit au bail ou mutation du fonds, et lors de la restitution des locaux. L’état des lieux d’entrée est annexé au présent bail.
13.2. Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il l’est par un commissaire de justice, à l’initiative de la Partie la plus diligente et à frais partagés par moitié entre le Bailleur et le Preneur.
13.3. Le Bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil.
14.1. Le Preneur verse ce jour au Bailleur, qui le reconnaît, la somme de {{depot_garantie}}, représentant {{depot_garantie_mois}} mois de loyer hors taxes, à titre de dépôt de garantie de l’exécution de ses obligations. Ce dépôt sera réajusté à chaque variation du loyer, afin de toujours représenter la même durée de loyer.
14.2. Le dépôt de garantie ne porte pas intérêt, sous réserve de l’article L145-40 du Code de commerce pour la fraction qui excéderait le montant de deux termes de loyer.
14.3. Il sera restitué au Preneur dans un délai de deux mois à compter de la restitution des locaux et de la remise des clés, déduction faite des sommes dont le Preneur resterait débiteur et dont le Bailleur justifiera. Le Bailleur pourra conserver une provision raisonnable dans l’attente de la régularisation des charges de l’exercice en cours ; le solde sera versé lors de cette régularisation.
14.4. Le dépôt de garantie ne pourra en aucun cas être conservé par le Bailleur au motif que le Preneur a exercé sa faculté de résiliation triennale.
15.1. À défaut de paiement d’un seul terme de loyer, de charges ou de leurs accessoires à leur échéance, ou d’exécution de l’une quelconque des stipulations du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur. Conformément à l’article L145-41 du Code de commerce, le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai d’un mois ; il reproduira en outre la présente clause.
15.2. Les juges saisis peuvent, dans les conditions de l’article L145-41 du Code de commerce et de l’article 1343-5 du Code civil, accorder des délais et suspendre les effets de la présente clause.
15.3. La présente clause s’applique sous réserve des dispositions impératives relatives aux procédures collectives (livre VI du Code de commerce).
À l’expiration du bail, le Preneur rendra les locaux libres de toute occupation et en remettra les clés au Bailleur, après l’état des lieux de sortie prévu à l’article 13. Les locaux seront restitués conformément aux articles 1730 et 1731 du Code civil, en bon état de réparations locatives. Le coût des réparations locatives non effectuées sera, à défaut d’accord, établi sur devis.
Si les locaux sont détruits en totalité par cas fortuit, le bail sera résilié de plein droit. S’ils ne sont détruits qu’en partie, le Preneur pourra, selon les circonstances, demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail, conformément à l’article 1722 du Code civil.
18.1. Le diagnostic de performance énergétique des locaux, lorsqu’il est exigé, est annexé au présent bail, conformément au Code de la construction et de l’habitation.
18.2. L’état des risques et pollutions est annexé au présent bail, conformément à l’article L125-5 du Code de l’environnement. Le Bailleur déclare en outre, conformément à ce texte, les sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique dont il a connaissance.
18.3. Lorsque l’immeuble y est soumis, le Bailleur tient à la disposition du Preneur le dossier technique amiante prévu par le Code de la santé publique.
18.4. Si les locaux ont une surface supérieure à 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces, une annexe environnementale est jointe au présent bail, conformément à l’article L125-9 du Code de l’environnement.
18.5. Si les locaux relèvent des obligations de réduction de la consommation d’énergie finale des bâtiments à usage tertiaire (article L174-1 du Code de la construction et de l’habitation), les Parties coopèrent pour les respecter : chacune communique à l’autre, à première demande, les données de consommation et les informations dont elle dispose, et le Preneur informe le Bailleur des installations qu’il met en place dans les locaux.
19.1. Chacune des Parties déclare avoir la pleine capacité de contracter et que son représentant est dûment habilité à signer le présent bail.
19.2. Le Preneur déclare ne faire l’objet d’aucune procédure collective ni d’aucune mesure affectant sa capacité à exécuter le présent bail.
19.3. Dans le cas où le Preneur est une société en cours de formation, le présent bail est conclu en son nom et pour son compte par la personne désignée en tête des présentes. Conformément à l’article L210-6 du Code de commerce, les engagements qui en résultent seront réputés souscrits dès l’origine par la société s’ils sont repris par elle après son immatriculation ; à défaut de reprise, les personnes qui ont agi en son nom en seront tenues solidairement et indéfiniment. Le Preneur justifiera de son immatriculation auprès du Bailleur dans un délai de trois mois à compter de la signature des présentes.
20.1. Tolérances. Une tolérance relative à l’application d’une clause du présent bail, quelle qu’en soit la durée, ne pourra être regardée comme une modification ou une suppression de cette clause.
20.2. Notifications et élection de domicile. Pour l’exécution des présentes, le Bailleur élit domicile en son siège ou domicile indiqué en tête des présentes et le Preneur dans les locaux loués. Les notifications seront faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, sauf disposition légale imposant une autre forme.
20.3. Frais. Les frais et honoraires de rédaction du présent bail seront supportés par le Preneur, qui s’y oblige.
20.4. Attribution de juridiction. Les litiges relatifs au présent bail relèveront de la compétence du {{tribunal_competent}}, dans le ressort duquel sont situés les locaux.
20.5. Annexes. Les annexes énumérées à la fin du présent bail en font partie intégrante.
Fait en autant d’exemplaires originaux que de Parties.
{{bloc_signatures}} {{liste_annexes}}