Bail de courte durée dérogeant au statut des baux commerciaux – article L145-5 du Code de commerce
Durée totale inférieure ou égale à trois ans
Le bail en bref
| Locaux | {{adresse_locaux}} — environ {{surface_locaux}} |
|---|---|
| Destination | {{activite_commerciale}} |
| Durée | du {{date_debut_bail}} au {{date_fin_bail}} |
| Loyer annuel | {{loyer_annuel_ht}} HT, soit {{loyer_ttc}} TTC |
| Indexation | {{type_indice}} — indice de base : {{trimestre_indice}} {{annee_indice}} ({{valeur_indice}}) |
| Provision sur charges | {{provision_charges_trimestrielle}} HT par trimestre |
| Dépôt de garantie | {{depot_garantie}} |
| Régime | Hors statut des baux commerciaux : ni droit au renouvellement ni indemnité d’éviction ; durée totale limitée à trois ans |
Récapitulatif établi à titre informatif ; en cas de divergence, les stipulations des articles ci-après prévalent.
Le Bailleur
{{nom_bailleur}},
représenté par son mandataire, {{nom_mandataire}}, dûment habilité aux fins des présentes,
ci-après « le Bailleur »,
D’UNE PART,
ET
Le Preneur
{{nom_preneur}},
ci-après « le Preneur »,
D’AUTRE PART,
Le Bailleur et le Preneur sont ci-après dénommés ensemble « les Parties ».
1.1. Le Bailleur donne à bail au Preneur, qui accepte, les locaux désignés à l’article 2, aux charges, clauses et conditions ci-après.
À retenir – dérogation au statut
1.2. Les Parties déclarent expressément, au moment de l’entrée du Preneur dans les lieux, vouloir déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux (articles L145-1 et suivants du Code de commerce), comme le permet l’article L145-5 de ce code. Le présent bail est en conséquence régi par ses propres stipulations et par les dispositions du Code civil relatives au louage de choses.
1.3. Le Preneur reconnaît avoir été informé qu’à l’expiration du présent bail il ne bénéficiera ni d’un droit au renouvellement ni d’une indemnité d’éviction, sous réserve des cas prévus aux articles 4.3 et 4.4.
1.4. Le Preneur déclare ne pas occuper les locaux, à la date des présentes, en vertu d’un autre titre. Si un bail dérogatoire a déjà été conclu entre les Parties pour les mêmes locaux, sa durée s’impute sur la durée maximale de trois ans rappelée à l’article 4.2.
2.1. Les locaux loués sont situés : {{adresse_locaux}}.
2.2. Ils comprennent : {{description_locaux}}
2.3. Leur surface est d’environ {{surface_locaux}}. Cette surface est indiquée à titre de simple renseignement ; une différence, en plus ou en moins, ne pourra justifier ni augmentation ni diminution du loyer.
2.4. Le Preneur déclare bien connaître les locaux pour les avoir visités. Il les prend dans l’état constaté par l’état des lieux d’entrée prévu à l’article 13, sans préjudice de l’obligation de délivrance qui incombe au Bailleur en application de l’article 1719 du Code civil.
3.1. Les locaux sont exclusivement destinés à l’exercice de l’activité suivante : {{activite_commerciale}}. Le Preneur ne pourra y exercer aucune autre activité sans l’accord préalable et écrit du Bailleur.
3.2. Le Bailleur déclare que la destination ci-dessus n’est contraire à aucune stipulation du règlement de copropriété ou de tout autre acte qui le lie. Le Preneur fera son affaire personnelle de l’obtention et du maintien des autorisations administratives propres à l’exercice de son activité.
3.3. Le Preneur est autorisé à déclarer l’adresse des locaux comme siège social et/ou comme adresse de son établissement auprès du guichet unique électronique des formalités d’entreprises et du registre du commerce et des sociétés, pour la durée du présent bail. Le présent bail vaut justificatif de la jouissance des locaux.
4.1. Le présent bail est consenti pour une durée commençant à courir le {{date_debut_bail}} pour se terminer le {{date_fin_bail}}, sans tacite reconduction.
À retenir – durée maximale et sortie des lieux
4.2. Conformément à l’article L145-5 du Code de commerce, la durée totale du présent bail et des baux dérogatoires successifs qui seraient conclus entre les Parties pour les mêmes locaux ne peut être supérieure à trois ans.
4.3. Si, à l’expiration de cette durée et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le Preneur reste et est laissé en possession des locaux, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par le statut des baux commerciaux. Le Bailleur qui n’entend pas consentir un tel bail devra en conséquence manifester, avant l’expiration de ce délai, sa volonté de voir le Preneur quitter les lieux.
4.4. Il en est de même, à l’expiration de la durée de trois ans, en cas de renouvellement exprès du présent bail ou de conclusion, entre les Parties, d’un nouveau bail pour les mêmes locaux.
Le Preneur pourra mettre fin au présent bail à tout moment, sous réserve d’en informer le Bailleur au moins trois mois à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Le loyer et les charges restent dus jusqu’à l’expiration de ce préavis.
6.1. Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de {{loyer_annuel_ht}} hors taxes et hors charges.
6.2. Taxe sur la valeur ajoutée. Le Bailleur déclare avoir opté pour l’assujettissement des loyers à la taxe sur la valeur ajoutée en application de l’article 260, 2° du Code général des impôts. Le loyer sera en conséquence majoré de la TVA au taux en vigueur, soit {{taux_tva}} à la date des présentes, ce qui porte le loyer annuel à {{loyer_ttc}} toutes taxes comprises.
6.3. Paiement. Le loyer est payable trimestriellement et d’avance, les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année, par virement ou par prélèvement sur le compte désigné par le Bailleur. Le premier et le dernier terme seront calculés prorata temporis.
6.4. Toute somme non payée à son échéance portera intérêt au taux légal à compter d’une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, sans préjudice de l’application de l’article 15.
7.1. Si la durée du bail excède un an, le loyer sera indexé de plein droit chaque année, à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, la première indexation intervenant le {{date_premiere_revision}}, en fonction de la variation de l’indice {{type_indice}} publié trimestriellement par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).
7.2. L’indice de base est l’indice du {{trimestre_indice}} {{annee_indice}}, soit {{valeur_indice}}. L’indice de comparaison est l’indice du même trimestre de l’année suivante. Pour chaque indexation ultérieure, l’indice de base sera l’indice de comparaison ayant servi à l’indexation précédente, de sorte que la période de variation de l’indice soit toujours égale à la durée écoulée entre deux indexations, conformément à l’article L112-1 du Code monétaire et financier.
7.3. Le loyer indexé est égal au loyer en vigueur multiplié par le rapport entre l’indice de comparaison et l’indice de base. La présente clause joue à la hausse comme à la baisse.
7.4. Si l’indice de comparaison n’est pas publié à la date d’indexation, le loyer continuera d’être payé sur la base du dernier loyer exigible et sera régularisé dès la publication de l’indice. En cas de disparition de l’indice, il sera fait application de l’indice officiellement désigné pour le remplacer, avec le coefficient de raccordement publié ; à défaut, les Parties conviendront d’un indice de substitution ou, faute d’accord, celui-ci sera fixé par un expert désigné à la requête de la Partie la plus diligente par le président du tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux.
8.1. Inventaire. Les Parties conviennent d’annexer au présent bail un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l’indication de leur répartition entre le Bailleur et le Preneur, sur le modèle prévu par l’article L145-40-2 du Code de commerce. Seules les catégories qui y sont mentionnées pourront être refacturées au Preneur.
8.2. Charges non imputables. Les Parties conviennent de faire application de la liste prévue par l’article R145-35 du Code de commerce. En conséquence, ne sont pas imputés au Preneur, et restent à la charge du Bailleur :
8.3. Impôts et taxes remboursés par le Preneur. Dans la limite de l’inventaire annexé et de l’article 8.2, le Preneur remboursera au Bailleur : {{nature_taxes}}. Le Preneur acquittera directement ses propres impôts, contributions et taxes, notamment ceux afférents à son activité.
8.4. Provisions et régularisation. Le Preneur versera, en même temps que chaque terme de loyer, une provision sur charges, impôts et taxes de {{provision_charges_trimestrielle}} hors taxes par trimestre. Le Bailleur adressera au Preneur un état récapitulatif annuel au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, et un décompte définitif à l’expiration du bail. Les justificatifs seront tenus à la disposition du Preneur.
9.1. Travaux à la charge du Bailleur. Le Bailleur supportera les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil, les travaux de remise en état liés à la vétusté et de mise en conformité lorsqu’ils relèvent de ces grosses réparations, ainsi que les travaux nécessaires pour assurer le clos et le couvert.
9.2. Travaux à la charge du Preneur. Le Preneur entretiendra les locaux en bon état de réparations locatives et d’entretien courant pendant toute la durée du bail. Il supportera les travaux de mise en conformité rendus nécessaires par la nature spécifique de son activité, à l’exclusion de ceux qui relèvent de l’article 9.1.
9.3. Travaux envisagés par le Bailleur. Le Bailleur informe le Preneur, lors de la signature des présentes, des travaux qu’il envisage de réaliser pendant la durée du bail, avec leur budget prévisionnel ; cet état figure en annexe.
9.4. Travaux du Preneur. Le Preneur ne pourra réaliser aucuns travaux autres que de simple décoration sans l’autorisation préalable et écrite du Bailleur. Les travaux autorisés seront réalisés aux frais et risques du Preneur, dans le respect de la réglementation et des règles de l’art.
9.5. Accession. Les travaux, embellissements et améliorations réalisés par le Preneur resteront, en fin de jouissance, la propriété du Bailleur sans que le Preneur puisse prétendre à aucune indemnité, à moins que le Bailleur ne demande la remise des locaux en leur état initial pour les travaux réalisés sans son autorisation.
9.6. Travaux du Bailleur. Le Preneur souffrira l’exécution des réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu’à la fin du bail, dans les conditions de l’article 1724 du Code civil.
10.1. Le Preneur usera des locaux raisonnablement et conformément à leur destination, en application de l’article 1728 du Code civil.
10.2. Le Preneur se conformera au règlement de copropriété ou au règlement intérieur de l’immeuble, s’il en existe un, dont il reconnaît avoir reçu copie, ainsi qu’aux lois et règlements applicables à son activité. Il veillera à ne causer aucun trouble de voisinage.
10.3. Le Preneur laissera le Bailleur ou son représentant visiter les locaux, après un préavis raisonnable et aux heures d’ouverture, pour s’assurer de leur état ou y faire exécuter des travaux et, pendant les trois derniers mois du bail ou en cas de projet de vente, pour les faire visiter.
11.1. Le Preneur assurera auprès d’une compagnie notoirement solvable, pendant toute la durée du bail : ses risques locatifs (notamment incendie, explosion et dégâts des eaux), le recours des voisins et des tiers, sa responsabilité civile d’exploitation, ainsi que ses biens, agencements et marchandises. Il justifiera de ces assurances lors de l’entrée dans les lieux, puis à première demande du Bailleur.
11.2. Le Bailleur assurera l’immeuble en sa qualité de propriétaire. La prime correspondante ne pourra être refacturée au Preneur que si elle figure à l’inventaire annexé et dans la limite qui y est prévue.
12.1. Le présent bail étant conclu en considération de la personne du Preneur, toute cession du droit au bail, totale ou partielle, est interdite sans l’accord préalable et écrit du Bailleur. En cas d’accord, la cession sera constatée par écrit, le Bailleur appelé à l’acte, et le cédant restera garant solidaire du cessionnaire jusqu’à l’expiration du bail.
12.2. Toute sous-location, totale ou partielle, ainsi que toute mise à disposition des locaux au profit d’un tiers, sous quelque forme que ce soit, est interdite sans l’accord préalable et écrit du Bailleur.
13.1. Conformément aux articles L145-5 et L145-40-1 du Code de commerce, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les Parties, ou par un tiers mandaté par elles, lors de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution. L’état des lieux d’entrée est annexé au présent bail.
13.2. Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il l’est par un commissaire de justice, à l’initiative de la Partie la plus diligente et à frais partagés par moitié entre le Bailleur et le Preneur.
13.3. Le Bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil.
14.1. Le Preneur verse ce jour au Bailleur, qui le reconnaît, la somme de {{depot_garantie}}, représentant {{depot_garantie_mois}} mois de loyer hors taxes, à titre de dépôt de garantie de l’exécution de ses obligations. Ce dépôt ne porte pas intérêt.
14.2. Il sera restitué au Preneur dans un délai de deux mois à compter de la restitution des locaux et de la remise des clés, déduction faite des sommes dont le Preneur resterait débiteur et dont le Bailleur justifiera. Le Bailleur pourra conserver une provision raisonnable dans l’attente du décompte définitif des charges ; le solde sera versé lors de ce décompte.
14.3. Le dépôt de garantie ne pourra en aucun cas être conservé par le Bailleur au motif que le Preneur a exercé la faculté de résiliation anticipée prévue à l’article 5.
15.1. À défaut de paiement d’un seul terme de loyer, de charges ou de leurs accessoires à leur échéance, ou d’exécution de l’une quelconque des stipulations du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeuré infructueux, mentionnant ce délai et reproduisant la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, conformément à l’article 1225 du Code civil.
15.2. Le juge saisi peut, dans les conditions de l’article 1343-5 du Code civil, accorder des délais de paiement.
15.3. La présente clause s’applique sous réserve des dispositions impératives relatives aux procédures collectives (livre VI du Code de commerce).
À l’expiration du bail, quelle qu’en soit la cause, le Preneur rendra les locaux libres de toute occupation et en remettra les clés au Bailleur, après l’état des lieux de sortie prévu à l’article 13. Les locaux seront restitués conformément aux articles 1730 et 1731 du Code civil, en bon état de réparations locatives. Le coût des réparations locatives non effectuées sera, à défaut d’accord, établi sur devis.
Si les locaux sont détruits en totalité par cas fortuit, le bail sera résilié de plein droit. S’ils ne sont détruits qu’en partie, le Preneur pourra, selon les circonstances, demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail, conformément à l’article 1722 du Code civil.
18.1. Le diagnostic de performance énergétique des locaux, lorsqu’il est exigé, est annexé au présent bail, conformément au Code de la construction et de l’habitation.
18.2. L’état des risques et pollutions est annexé au présent bail, conformément à l’article L125-5 du Code de l’environnement. Le Bailleur déclare en outre, conformément à ce texte, les sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique dont il a connaissance.
18.3. Lorsque l’immeuble y est soumis, le Bailleur tient à la disposition du Preneur le dossier technique amiante prévu par le Code de la santé publique.
19.1. Chacune des Parties déclare avoir la pleine capacité de contracter et que son représentant est dûment habilité à signer le présent bail.
19.2. Le Preneur déclare ne faire l’objet d’aucune procédure collective ni d’aucune mesure affectant sa capacité à exécuter le présent bail.
19.3. Dans le cas où le Preneur est une société en cours de formation, le présent bail est conclu en son nom et pour son compte par la personne désignée en tête des présentes. Conformément à l’article L210-6 du Code de commerce, les engagements qui en résultent seront réputés souscrits dès l’origine par la société s’ils sont repris par elle après son immatriculation ; à défaut de reprise, les personnes qui ont agi en son nom en seront tenues solidairement et indéfiniment. Le Preneur justifiera de son immatriculation auprès du Bailleur dans un délai de trois mois à compter de la signature des présentes.
20.1. Tolérances. Une tolérance relative à l’application d’une clause du présent bail, quelle qu’en soit la durée, ne pourra être regardée comme une modification ou une suppression de cette clause.
20.2. Notifications et élection de domicile. Pour l’exécution des présentes, le Bailleur élit domicile en son siège ou domicile indiqué en tête des présentes et le Preneur dans les locaux loués. Les notifications seront faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, sauf disposition légale imposant une autre forme.
20.3. Frais. Les frais et honoraires de rédaction du présent bail seront supportés par le Preneur, qui s’y oblige.
20.4. Attribution de juridiction. Les litiges relatifs au présent bail relèveront de la compétence du {{tribunal_competent}}, dans le ressort duquel sont situés les locaux.
20.5. Annexes. Les annexes énumérées à la fin du présent bail en font partie intégrante.
Fait en autant d’exemplaires originaux que de Parties.
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